¿Va a comprar casa en Colombia? Evite caer en estas peligrosas estafas, según abogado experto

Los ahorros con los que cientos de colombianos cuentan para comprar una casa son un recurso preciado que debe usarse con cuidado, pues pese al afán de muchos trabajadores en adquirir este tipo de inmueble para cumplir un sueño, en el país hay muchas personas que pueden aprovecharse de este sueño para llevar a cabo millonarias estafas.

Y es que, según abogados expertos en el tema, la compraventa de muebles es "uno de los escenarios más sensibles en el mundo inmobiliario" por la pérdida económica que puede representar hacer un mal negocio entre partes o confiarse de asesores con poco conocimiento. Para los conocedores del tema, en este tipo de negocios relativos a la compra o venta de casas siempre es necesario contar con un acompañamiento técnico o jurídico adecuado.

Y es que, tal como lo explica el abogado Rafael Felipe Gómez Uribe, especialista en derecho comercial con gran experticia en temas inmobiliarios consultado por Noticias Caracol, en Colombia las estafas siempre están a la orden del día y, en la gran mayoría de casos, se pueden materializar con perfecta apariencia de legalidad para engañar a los primerizos en este tipo de negocios y aprovecharse de ellos.

Aunque poco se crea, las estafas y robos en negocios de casas, apartamentos y demás propiedades inmobiliarias suelen ser muy comunes en el país, por lo que identificarlas para poder prevenirlas puede ser la clave para que un negocio prospere de manera satisfactoria. Los compradores, entonces, deben tener claros cuáles son los principales eventos de riesgo que se podrían presentar en este tipo de negocios para evitarlos.

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Estafas a la hora de comprar casa en Colombia: ¿cuáles son las más comunes?

El abogado Gómez, en conversación con Noticias Caracol, enlistó las principales modalidades de estafa o prácticas comunes que pueden causarles fuertes dolores de cabeza a quienes deciden adquirir o vender una propiedad sin tener en cuenta los posibles riesgos que pueden presentarse.

1. Compra de inmuebles con cheques falsos o sin fondos

Uno de los riesgos más comunes a los que se enfrentan los compradores o vendedores de vivienda en Colombia consiste en el que respecta al uso de cheques falsos. Muchas personas inescrupulosas suelen pagar con cheques de gerencia que, sin saberlo, pueden ser falsos o no contar con los fondos suficientes. El consejo de Gómez, fundador de Deraíz Abogados, es siempre "acompañar al comprador al banco para la expedición del mismo y verificar directamente con el funcionario emisor su autenticidad y disponibilidad. O más sencillo, suscribir la escritura con la respectiva condición resolutoria".

2. Compra de inmuebles u otros bienes con falsas transferencias bancarias

Aunque este tipo de estafa se ha hecho muy común y, por la misma razón, ya es conocido por muchas personas debido al auge de las aplicaciones para administrar cuentas bancarias, otra conocida modalidad de robo consiste en que los delincuentes envían un falso comprobante de transferencia. "También se presentan situaciones en las que el comprador realiza una transferencia bancaria, envía el soporte por correo o WhatsApp, y el vendedor, confiado, firma la escritura sin haber verificado que el dinero haya sido realmente abonado. Nunca se debe firmar la escritura hasta que se confirme, en la cuenta receptora, que los fondos están efectivamente disponibles, o que se ha dejado pendiente una parte del pago en la escritura", advierte el entrevistado.

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3. Celebrar promesas de compraventa con personas no propietarias de un inmueble

Un escenario muy común de estafas, según el abogado Gómez, consiste en el relativo a la celebración de promesas de compraventa con personas no propietarias del inmueble ni apoderados legítimos de la vivienda o el establecimiento por comprarse.

El experto explica que siempre se deben validar documentos fundamentales del inmueble para hacer negocios con personas serias. El principal es el certificado de tradición. Ahora bien, en caso de que el interesado en vender el inmueble sea un apoderado, se debe revisar con detenimiento este poder y hacer la respectiva verificación con quien otorgó el documento.

4. Firmar escrituras públicas con pagos hechos "por fuera"

Otro frecuente error que advierte el experto en derecho inmobiliario consultado por este medio consiste en firmar escrituras públicas con pagos que se hayan llevado a cabo "por fuera" del negocio y de las escrituras. Con fines de evadir impuestos o por simple afán, muchas personas optan por acudir a esta alternativa para agilizar algunos procesos y hasta economizar en varios de ellos, sin percatarse del riesgo que puede significar.

"Un error frecuente es firmar escrituras públicas con pagos realizados por fuera y por el afán o la informalidad, se deja constancia simplemente de que el pago fue "en efectivo" y ya ha sido recibido a satisfacción, cuando no es así. Esto no solo expone a riesgos tributarios y sanciones, sino que puede dar pie a futuras reclamaciones del supuesto "saldo pendiente". Siempre debe dejarse constancia real y detallada de la forma en la que se realizó el pago, incluso si fue antes de la firma de la escritura", aseguró Gómez.

5. Comprar inmuebles sin revisar su pasado y su respectiva historia

Al momento de comprar un inmueble en Colombia también es necesario revisar con detalle la historia de la vivienda o propiedad que se va a adquirir, pues las escrituras previas pueden advertir sobre posibles irregularidades que pongan en riesgo la estabilidad o las garantías del negocio. "Hay quienes compran inmuebles sin revisar la historia del mismo. Es indispensable revisar las escrituras anteriores, analizar la cadena de titularidad y así detectar posibles falsificaciones o alertas, suplantaciones, hipotecas antiguas, o embargos. Una lectura atenta del certificado de tradición no es un lujo, es una obligación", añadió el consultado.

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6. Acudir a notarías desconocidas

Diligenciar documentos importantes para la compra de un inmueble en notarías conocidas es un paso importante que deben seguir los interesados en comprar vivienda en Colombia, ya que de estos papeles debe quedar clara la radicación y hasta los números de escrituras para prevenir problemas a futuro. "Acudir a notarías desconocidas o de dudosa trayectoria también puede derivar en fraudes. Siempre que sea posible, es recomendable sugerir que la firma de la escritura se realice en una notaría reconocida, de confianza, en donde además haya claridad sobre la radicación, el número de escritura, la radicación en registro de forma expedita, y la entrega de la copia correspondiente", dijo el abogado.

7. Exigir la debida boleta fiscal

Exigir la boleta fiscal como prueba de que la firma de escrituras sea registrada formalmente es, prácticamente, un acto obligatorio que deben seguir quienes van a comprar una vivienda. Esto se debe a que se ha registrado que algunas estructuras criminales de Colombia simulan firmas de escrituras sin que estas se hayan registrado realmente. "En algunas zonas del país se han detectado estructuras criminales que simulan la firma de escrituras sin que estas sean registradas formalmente. Para evitar esto, después de firmar, siempre se debe exigir la boleta fiscal, el comprobante de pago de derechos de registro y hacer seguimiento personal o a través del VUR, sobre el trámite en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos hasta verificar que la escritura quede debidamente inscrita", dijo el especialista en derecho comercial e inmobiliario.

8. Verifique la veracidad de las cédulas y tenga cuidado con los grandes descuentos

Finalmente, los interesados en comprar vivienda deben tener cuidado con la suplantación de propietarios mediante cédulas falsas. Quienes vayan a comprar casa deben verificar la identidad del vendedor que les ofrece el inmueble e incluso acudir a mecanismos para validar sus identidades. El experto recomienda comparar los rostros con la foto de la cédula o validar identidades con huella.

"Otro riesgo lo representa la suplantación de propietarios mediante cédulas falsas. Antes de firmar cualquier documento, verifique presencialmente la identidad del vendedor o utilice mecanismos de validación de identidad mediante la investigación de los datos que se reportan a las entidades financieras. Compare el rostro con la foto en la cédula —aunque no es una garantía plena pues las falsifican—, valide con huella en la notaría o si la firma es electrónica utilice plataformas con validaciones biométricas y fotográficas. No olvidemos que la nueva cédula digital cuenta con una aplicación que permite hacer validaciones de identidad", agregó el consultado.

Finalmente, no está de más advertirles a los compradores sobre la oferta de grandes descuentos, pues muchos de ellos son fraudulentos. "Hay que tener cuidado con negociaciones que ofrecen “grandes descuentos” a cambio de pagos rápidos, muchas veces con la excusa de estar en el exterior o de no poder desplazarse. Estas supuestas gangas pueden esconder fraudes estructurados. Desconfíe de la urgencia ajena, y recuerde: si el negocio suena demasiado bueno para ser verdad, probablemente no lo es", cerró el abogado Rafael Felipe Gómez.

JULIÁN CAMILO SANDOVAL
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