En Colombia, el acceso a vivienda propia continúa siendo uno de los principales objetivos financieros de millones de familias. Sin embargo, normalmente un crédito hipotecario se otorga a plazos que oscilan entre 15 y 30 años, lo que implica el pago de intereses que pueden multiplicar varias veces el valor original del inmueble. Noticias Caracol habló con Carlos Ernesto Puyo, contador público y presidente de SusFinanzas, empresa especializada en ayudar a colombianos a pagar su crédito de vivienda en menos tiempo.
Según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), al 30 de marzo de 2025 se encontraban vigentes 1.645.041 créditos de vivienda y contratos de leasing habitacional. De estos, el 57,80 % correspondía a Vivienda de Interés Social (VIS) y el 42,20 % a vivienda No VIS. La mayoría de estos créditos están estructurados para ser pagados en un periodo de entre 15 y 30 años. De hecho, más del 80 % de los deudores terminarán pagando su obligación en el plazo inicialmente pactado, lo que puede traducirse en un desembolso total de hasta cinco veces el valor del inmueble adquirido.
¿Qué es la Ley de Vivienda en Colombia?
La Ley 546 de 1999, también conocida como la Ley de Vivienda, es una norma que establece el marco legal para la financiación de vivienda individual a largo plazo en Colombia. Su propósito principal es garantizar el acceso a una vivienda digna mediante un sistema financiero especializado, que esté vinculado al índice de precios al consumidor (IPC) y que proteja tanto a los deudores como a las entidades financieras. Esta ley introdujo las Unidades de Valor Real (UVR) como mecanismo de ajuste para los créditos hipotecarios, con el fin de mantener el poder adquisitivo de los pagos y evitar la capitalización de intereses, es decir, que los intereses no se conviertan en parte del capital adeudado.
Además, la Ley 546 busca fomentar el ahorro destinado a la adquisición de vivienda, promover condiciones de equidad y transparencia en el otorgamiento de créditos, y facilitar el acceso a soluciones habitacionales, especialmente para los sectores más vulnerables. También prohíbe penalizaciones por pagos anticipados, lo que permite a los deudores realizar abonos extraordinarios sin sanciones, y establece lineamientos para que los seguros asociados a los créditos puedan ser contratados libremente por los usuarios, siempre que el beneficiario sea la entidad financiera.
Abono inteligente para pagar el crédito hipotecario en mucho menos tiempo
Puyo le explicó a Noticias Caracol en qué consiste esta opción y mencionó dos ejemplos que muestran lo que un usuario puede ahorrar en tiempo y dinero, pues al acceder a esta alternativa el ahorro de intereses es significativo.
"La Ley de Vivienda permite que le solicites a tu entidad financiera que recalcule la cuota mensual de tu crédito hipotecario de vivienda o leasing habitacional, haciendo que se reduzca el plazo y aumente la cuota mensual, así pagarás más rápidamente tu crédito y ahorrarás muchos millones de pesos de intereses. Obviamente, la entidad te va a solicitar todos los documentos necesarios que acrediten tu capacidad económica para asumir el incremento de la nueva cuota".
"Voy a hacer una aclaración muy importante: no es lo mismo que la entidad financiera haga el recálculo de la cuota y ella baje el plazo para que aumente la cuota, generando un nuevo plan de pagos, a que tú voluntariamente lleves un monto adicional cada mes en tu cuota mensual. Aunque suene redundante, esto último no es lo mismo, ya que tu pequeño abono extra, así sea el doble de la cuota, será aislado y no va a impactar el plazo de tu crédito o leasing habitacional de manera contundente y, lo que es peor, una parte será llevado a intereses. Esto es como ir al gimnasio una vez al mes", agregó el experto.
Ejemplo 1: colombiano pagó su crédito hipotecario de 15 años en solo 8 años
El experto compartió este ejemplo de un colombiano que se acogió a la Ley de Vivienda haciendo abonos inteligentes a su crédito hipotecario:
- Valor deuda: $100.000.000
- Tasa mensual: 1%
- Plazo total de la deuda: 180 meses (15 años)
- Valor cuota: $1.200.168
- Saldo total de la deuda: $216.030.251
Sin embargo, se realizó un incremento a la cuota mensual de $425.116, pagando mensualmente $1.625.284, pero el tiempo se redujo de 180 a 96 meses. Además, el saldo total de la deuda se disminuyó a $156.027.278 y el ahorro fue de 60 millones de pesos en intereses. Así quedó la obligación:
- Plazo total de la deuda: 96 meses (8 años)
- Valor cuota: $1.625.284
- Saldo total de la deuda: $156.027.278
- Ahorro total en intereses: $60.002.973
Ejemplo 2: usuario pagó su crédito hipotecario de 30 años en solo 5 años
Por su parte, Finanzas a la Luz Valbuena, también experta en ayudar a usuarios a pagar rápido sus créditos hipotecarios, compartió la historia de otro colombiano que está pagando su deuda de 30 años en solo cinco gracias a los abonos inteligentes. Aunque el cliente ya había pagado 60 cuotas, su deuda, que tenía un sistema de amortizaciones UVR, había aumentado $6.893.633; es decir, su saldo total ya no eran 20 millones de pesos, sino $26.893.633.
- Crédito desembolsado: $20.000.000
- Cuota con seguros: $132.567
- Plazo total de la deuda: 360 meses (30 años)
- Cuotas pagadas: 60
- Saldo total de la deuda a la fecha: $26.893.633
Este usuario aumentó $329.960 más a su cuota mensual, pero redujo 20 años a su deuda. "Por $26.893.633 que debe en cinco años, pagará $37.127.815 y No $144.049.702 como estaba a 30 años", agregó la experta. Cabe resaltar que el beneficio que se le aplicó fue sin cambiarlo de banco y sin perder el beneficio Frech. Así le quedó la obligación:
- Plazo total de la deuda: 60 meses (5 años)
- Valor cuota: $462.527
- Ahorro total en intereses: $106.921.887
Abono extraordinario a capital
Además del abono inteligente, otra de las herramientas efectivas para reducir el tiempo y el costo total de un crédito hipotecario es el abono extraordinario a capital. Carlos Ernesto explicó que esto consiste en realizar pagos adicionales al valor mensual pactado, los cuales se aplican directamente al saldo del capital adeudado. El deudor puede elegir entre dos opciones:
- Reducir el plazo del crédito, manteniendo el valor de la cuota mensual. Esta alternativa permite cancelar la deuda en menos tiempo y ahorrar una cantidad significativa en intereses.
- Reducir el valor de la cuota mensual, manteniendo el plazo original. Esta opción mejora el flujo de caja mensual, aunque el ahorro en intereses es menor.
"Algunas entidades piden que sean tres o cinco cuotas mínimo, esto es exigencia del banco, cuando realmente la Ley de Vivienda 546 de 1999, no establece ningún monto al respecto. Pero seamos honestos, ¿cuántas personas en Colombia pueden llevar tres o cinco cuotas de golpe constantemente para abonar a su crédito de vivienda? Muy, pero muy pocas", resaltó el experto.
Mencionó: "Si pudieras hacer este abono extraordinario, debes fijarte en que no solo debe bajar el saldo de la deuda, también debe bajar el plazo de manera proporcional al abono extraordinario, o bajar el monto de la cuota mensual en proporción a dicho abono extraordinario". La recomendación es consultar con expertos antes de tomar cualquier decisión en cuanto a su crédito hipotecario.
ÁNGELA URREA PARRA
NOTICIAS CARACOL
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