Si un temblor deja grietas en una vivienda en arriendo, ¿quién paga los arreglos: dueño o inquilino?

En Colombia, el arriendo de vivienda es una realidad cotidiana para millones de familias. Según cifras oficiales, un gran número de hogares habita en casas o apartamentos que no son de su propiedad, sino que se ocupan mediante contratos de arrendamiento. En esta modalidad de vivienda, por supuesto, hay derechos y obligaciones tanto para quien arrienda el inmueble como para quien lo habita, regulados de manera específica por la ley.

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Entre las situaciones que más inquietudes generan se encuentran los daños que puede sufrir una vivienda durante la vigencia del contrato. El tema genera dudas cuando dichos daños no se producen por el uso diario del inmueble, sino por fenómenos naturales como los temblores, frecuentes en varias regiones del país. Ante la aparición de grietas en paredes, techos o estructuras luego de un sismo, surge una pregunta: ¿quién debe asumir el costo de las reparaciones, el propietario o el inquilino?

¿Qué dice la ley sobre los daños en una vivienda en arriendo?

El arrendamiento de vivienda urbana está regulado principalmente por la Ley 820 de 2003, norma que fija las reglas básicas del contrato, así como los derechos y deberes de arrendadores y arrendatarios. Esta ley se complementa con disposiciones del Código Civil colombiano, que desarrolla conceptos clave sobre conservación del inmueble y responsabilidades frente a daños. La Ley 820 de 2003 establece expresamente que el arrendador tiene la obligación de entregar el inmueble en condiciones aptas para su uso como vivienda y de mantenerlo en ese estado durante toda la vigencia del contrato.

¿Quién debe pagar los daños de una vivienda provocados por un temblor?

Para definir quién debe pagar por los arreglos en una vivienda arrendada, la legislación colombiana distingue entre dos tipos de reparaciones:

• Reparaciones necesarias: son aquellas indispensables para conservar el inmueble en condiciones de seguridad y habitabilidad. Incluyen daños estructurales, fallas en cimientos, muros, columnas, techos, redes principales de servicios públicos y, en general, cualquiera que comprometa la solidez o el uso normal de la vivienda. De acuerdo con el artículo 8 de la Ley 820 de 2003, estas reparaciones están a cargo del propietario, quien debe asumir los costos necesarios para mantener el inmueble habitable.
• Reparaciones locativas: son los arreglos derivados del uso ordinario del inmueble. El artículo 1998 del Código Civil indica que estas reparaciones corresponden, por regla general, al arrendatario. Incluyen daños menores como rotura de vidrios, mantenimiento de cerraduras, daños por negligencia cotidiana o deterioros imputables al uso normal de la vivienda.

Un temblor es catalogado jurídicamente como un evento de fuerza mayor o caso fortuito, ya que se trata de un fenómeno natural imprevisible e inevitable. Esta clasificación tiene efectos directos sobre la responsabilidad de las reparaciones en un contrato de arrendamiento. El artículo 1985 del Código Civil establece que el arrendador debe asumir incluso las reparaciones locativas cuando estas se hacen necesarias por causa de fuerza mayor o caso fortuito.

¿Qué obligaciones tiene el inquilino ante daños por un temblor?

El arrendatario no está obligado a pagar las grietas ocasionadas por un sismo, dado que este tipo de daños se consideran consecuencia de un evento de fuerza mayor; sin embargo, la ley sí le impone ciertos deberes durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Entre ellos se encuentra la obligación de informar de manera oportuna al arrendador sobre la aparición de las grietas o cualquier daño visible en el inmueble, permitir el acceso a la vivienda para las evaluaciones técnicas y las reparaciones necesarias, y abstenerse de realizar arreglos estructurales por cuenta propia sin la autorización expresa del propietario o sin seguir el procedimiento legal correspondiente.

De este modo, el inquilino cumple con su deber de conservación y colaboración, sin asumir una responsabilidad económica que, conforme a la Ley 820 de 2003 y al Código Civil colombiano, corresponde al propietario cuando los daños provienen de un sismo.

¿Qué pasa si el arrendador no realiza las reparaciones?

Si el propietario no atiende los arreglos necesarios en una vivienda arrendada, la legislación colombiana prevé varias alternativas para proteger los derechos del arrendatario. En primer lugar, el inquilino puede solicitar formalmente la reparación, dejando constancia escrita de la notificación al propietario, con el fin de que este cumpla con su obligación de mantener el inmueble en condiciones aptas para la habitabilidad.

En caso de que el arrendador no responda o no realice los arreglos dentro de un plazo razonable, el arrendatario puede ejecutar directamente la reparación y descontar el valor del canon de arrendamiento, siempre que conserve los soportes y facturas correspondientes y que el descuento no supere el 30 % del valor mensual del arriendo, conforme a los límites establecidos por la ley.

Finalmente, cuando los daños afectan de manera grave la habitabilidad de la vivienda y el propietario persiste en no realizar las reparaciones necesarias, el arrendatario puede solicitar la terminación del contrato de arrendamiento, por incumplimiento de las obligaciones legales del arrendador. Todas estas alternativas están respaldadas por el Código Civil colombiano y la Ley 820 de 2003, siempre que el procedimiento se lleve a cabo de forma documentada y dentro de los parámetros legales establecidos.

ÁNGELA URREA PARRA
NOTICIAS CARACOL