Advierten a colombianos que tienen tiendas o negocios en conjuntos residenciales: ¿qué dice la ley?

En Colombia es común encontrar pequeños negocios en zonas residenciales. Las tiendas de barrio, los servicios de costura, peluquerías, panaderías y otros emprendimientos a veces funcionan desde viviendas particulares, incluso dentro de conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal. Esta práctica, aunque extendida, está sujeta a restricciones legales que, probablemente, muchos desconocen.

La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en el país, establece normas claras sobre el uso de los bienes privados en edificios y conjuntos residenciales. Esta ley busca garantizar la seguridad, la convivencia pacífica y el respeto por la destinación urbanística de los inmuebles. Instalar un negocio en una unidad privada de uso residencial puede generar sanciones si no se cumplen los requisitos establecidos.

¿Qué es la propiedad horizontal?

Esto se define como una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre inmuebles privados (como apartamentos o casas) y derechos de copropiedad sobre bienes comunes (como pasillos, zonas verdes, parqueaderos, entre otros). Este régimen se aplica a edificios y conjuntos que comparten infraestructura y servicios comunes. La Ley 675 de 2001 define tres tipos de conjuntos:

• Uso residencial: destinados exclusivamente a vivienda.
• Uso comercial: destinados a actividades mercantiles.
• Uso mixto: permiten tanto vivienda como comercio, industria u oficinas.

La destinación de cada unidad privada debe estar claramente especificada en el reglamento de propiedad horizontal, el cual se inscribe en la escritura pública del conjunto y debe ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

¿Se puede tener una tienda o negocio en un conjunto residencial?

La respuesta depende del tipo de conjunto y del uso permitido en el reglamento de propiedad horizontal. En los conjuntos de uso exclusivamente residencial, no está permitido instalar negocios. Esto incluye tiendas, peluquerías, talleres, oficinas o cualquier otra actividad comercial que implique atención al público, tránsito de clientes o modificación del uso habitacional del inmueble.

El artículo 18 de la Ley 675 de 2001 establece que los propietarios deben usar sus unidades privadas conforme a la destinación prevista en el reglamento. Además, deben abstenerse de realizar actos que comprometan la seguridad, la estabilidad del edificio o la tranquilidad de los demás residentes. En los conjuntos de uso mixto, sí es posible instalar negocios, pero se requiere:

• Que el reglamento lo permita expresamente
• Que se cumplan las normas urbanísticas del municipio o distrito
• Que se obtenga una licencia de adecuación expedida por la curaduría urbana correspondiente

¿Qué pasa si se instala un negocio sin autorización?

La instalación de un negocio en una unidad privada de uso residencial sin autorización puede generar sanciones administrativas y legales. La administración del conjunto puede imponer multas, exigir el cierre del establecimiento y restringir el uso de zonas comunes al propietario infractor. Además, si se incumplen normas urbanísticas, el propietario puede enfrentar sanciones por infracción al uso del suelo.

Estas sanciones están contempladas en la Ley 13800 de 1997 y pueden oscilar entre 70 y 400 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). En caso de reincidencia, la actividad comercial puede ser suspendida de forma definitiva, y el propietario podría enfrentar procesos judiciales por afectación a la convivencia y a la seguridad del conjunto.

¿Qué dice el reglamento de propiedad horizontal?

El reglamento de propiedad horizontal es el documento que establece las normas internas del conjunto. En él se define la destinación de cada unidad privada, las reglas de convivencia, las sanciones por incumplimiento y los procedimientos para modificar el uso de los inmuebles. Para cambiar la destinación de una unidad privada de residencial a comercial, se requiere:

• Aprobación de la Asamblea General de Propietarios.
• Modificación del reglamento mediante escritura pública.
• Cumplimiento de las normas urbanísticas locales.
• Obtención de licencias de uso y adecuación.

Este proceso no es automático ni sencillo. Requiere mayoría calificada en la asamblea y trámites ante entidades públicas. Además, debe respetar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio o distrito.

¿Qué papel tiene la administración del conjunto?

El administrador es el representante legal de la copropiedad y tiene la responsabilidad de hacer cumplir el reglamento. Según la Ley 675 de 2001, el administrador debe:

• Ejecutar las decisiones de la asamblea.
• Velar por la conservación de los bienes comunes.
• Requerir a los propietarios que incumplan el reglamento.
• Aplicar sanciones conforme al debido proceso.

Si un propietario instala un negocio sin autorización, el administrador debe actuar para proteger los derechos de los demás residentes. Esto incluye iniciar procesos sancionatorios, informar a las autoridades competentes y, si es necesario, acudir a instancias judiciales. Antes de instalar un negocio en una unidad privada dentro de un conjunto residencial, los propietarios deben:

1. Revisar el reglamento de propiedad horizontal para verificar la destinación del inmueble.
2. Consultar el uso del suelo ante la curaduría urbana o la oficina de planeación municipal.
3. Solicitar autorización a la Asamblea General, si se requiere modificar el uso.
4. Obtener las licencias correspondientes, incluyendo la de funcionamiento y adecuación.
5. Evaluar el impacto del negocio en la convivencia, la seguridad y el uso de zonas comunes.

Ignorar estas obligaciones puede generar conflictos con los vecinos, sanciones económicas y pérdida del derecho a usar ciertas áreas del conjunto.

¿Qué dice la ley sobre el uso comercial en conjuntos mixtos?

En los conjuntos de uso mixto, la Ley 675 de 2001 permite el desarrollo de actividades comerciales, siempre que se respeten los límites establecidos en el reglamento y en las normas urbanísticas. El artículo 2 de la ley reconoce la libre iniciativa empresarial, pero aclara que debe ejercerse dentro de los límites del bien común.

Esto significa que, aunque se permita el comercio, no se pueden realizar actividades que afecten la tranquilidad, la salubridad o la seguridad de los demás copropietarios. Además, el propietario debe asumir los costos adicionales que su actividad genere en el uso de bienes comunes.

¿Qué hacer si un vecino instala un negocio sin permiso?

Los residentes que se vean afectados por un negocio instalado sin autorización pueden:

• Presentar una queja ante la administración del conjunto.
• Solicitar la aplicación de sanciones conforme al reglamento.
• Acudir a la inspección de policía o a la autoridad urbanística.
• Iniciar una acción judicial por perturbación a la posesión o afectación a la convivencia.

Es importante documentar las afectaciones, como ruido, tránsito de personas, uso excesivo de zonas comunes o riesgos para la seguridad. La ley protege el derecho a la tranquilidad y al uso adecuado de los inmuebles.

ÁNGELA URREA PARRA
NOTICIAS CARACOL