Según datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), aproximadamente el 40,3% de los hogares en Colombia viven en arriendo, superior al de familias con vivienda propia (39,5%). Este porcentaje refleja la importancia de las normativas y regulaciones que rigen los contratos de arrendamiento en el país.
Una de las preguntas más comunes que surgen en este contexto es: ¿quién debe asumir la responsabilidad de pintar una vivienda en arriendo? En 2025, esta cuestión sigue siendo relevante y está regulada por el Código Civil y la Ley 820 de 2003.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?
El arrendador, o propietario del inmueble, tiene la obligación de entregar la vivienda en condiciones adecuadas para su uso. Esto incluye no solo la estructura física del inmueble, sino también aspectos estéticos. Según el artículo 1985 del Código Civil, el arrendador debe entregar el inmueble arrendado en buen estado de servir para el uso a que se la destina. Esto implica que, al inicio del contrato de arrendamiento, la casa o apartamento debe estar en condiciones óptimas, incluyendo una pintura adecuada y en buen estado.
Además, el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de servir para el uso convenido. Estas incluyen aquellas que no son consideradas como locativas, es decir, que no son responsabilidad del arrendatario.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?
Por otro lado, el arrendatario o inquilino tiene la responsabilidad de mantener la vivienda en buen estado durante el periodo de arrendamiento. Esto incluye realizar las reparaciones locativas, que son aquellas necesarias para mantener la vivienda en el estado en que fue recibida.
Según el artículo 1998 del Código Civil, las reparaciones locativas son de cargo del arrendatario y comprenden, entre otras, la reparación de descalabros de paredes, rotura de cristales y, en general, aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes.
¿Quién debe pintar la vivienda en arriendo?
Así las cosas, es clave dejar claro en qué momento es responsabilidad del propietario o el inquilino pintar la casa o apartamento en arriendo, según el Código Civil y la Ley 820 de 2003:
Casos en que el arrendador debe pintar
El arrendador es responsable de pintar la vivienda en los siguientes casos:
- Al inicio del contrato de arrendamiento, el arrendador debe entregar la vivienda en buen estado, incluyendo una pintura adecuada.
- Si la pintura se deteriora debido al paso del tiempo y el uso legítimo de la vivienda.
- Si el deterioro de la pintura es causado por problemas estructurales del edificio o defectos de construcción.
- Si la pintura se daña debido a eventos fuera del control del arrendatario, como desastres naturales.
Casos en que el arrendatario debe pintar
El arrendatario es responsable de pintar la vivienda en los siguientes casos:
- Si la pintura se deteriora debido al uso normal y cotidiano del inmueble, como manchas o rayones en las paredes.
- Si el arrendatario o sus dependientes causan daños a la pintura, como rayones profundos o grafitis.
- Si el contrato de arrendamiento estipula que el arrendatario debe pintar la vivienda al finalizar el contrato, independientemente del estado de la pintura.
¿Existe un tope para el aumento en el precio del arriendo?
Según la Ley 820 de 2003, el incremento del canon de arrendamiento no puede superar el 100% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior. Para el año 2025, el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) informó que el IPC de 2024 cerró con un incremento del 5,2%, lo que significa que el aumento máximo permitido para los arriendos en 2025 es del 5,2%.
Este límite se aplica únicamente al momento de renovar el contrato de arrendamiento, lo que implica que los propietarios deben esperar a que se cumpla el año de vigencia del contrato para aplicar el aumento. Además, el arrendador debe notificar al arrendatario sobre el incremento y la fecha en que se hará efectivo, siguiendo los mecanismos de notificación establecidos en el contrato.
¿Cuántas personas viven en arriendo en Colombia?
En 2025, el número de hogares que viven en arriendo en Colombia continúa en aumento, consolidando una tendencia que ha venido fortaleciéndose desde la última década. Según las proyecciones del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), Colombia cuenta con aproximadamente 15 millones de hogares en total. De estos, se estima que alrededor de 7,5 millones viven en arriendo, lo que representa cerca del 50% del total de hogares del país.
El estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) sobre el mercado de arrendamiento en Colombia destaca que desde 1985 ha habido una reducción progresiva en la proporción de propietarios. Esta forma de tenencia ha sido superada por el arrendamiento y otras modalidades como el usufructo, especialmente entre los hogares de ingresos bajos y medios. En ciudades como Bogotá, Medellín y Barranquilla, el porcentaje de hogares en arriendo supera el promedio nacional. Bogotá, por ejemplo, tiene más del 55% de sus hogares bajo régimen de arriendo, lo que refleja una transformación urbana y demográfica significativa.
El DANE ha proyectado estas cifras con base en el Censo Nacional de Población y Vivienda de 2018 y modelos estadísticos actualizados hasta 2025. Estas proyecciones permiten entender cómo se distribuyen los hogares por tipo de tenencia y región, y son fundamentales para la formulación de políticas públicas en vivienda.
Ante este panorama, se han planteado propuestas como la implementación de subsidios de arriendo, la promoción de vivienda en alquiler formal y la revisión de la Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento. Estas medidas buscan equilibrar el mercado y garantizar condiciones dignas para los arrendatarios.
ÁNGELA URREA PARRA
NOTICIAS CARACOL
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