El terremoto de 7,4 que golpeó varias regiones de Colombia dejó una preocupación que va más allá de los daños materiales: ¿qué pasa con quienes viven en arriendo y ahora tienen dudas sobre la seguridad de la vivienda? En medio de la incertidumbre, muchos arrendatarios y propietarios podrían preguntarse si el contrato sigue vigente, si se puede dejar de pagar el canon o si es posible entregar el inmueble de inmediato.
La respuesta corta es que no todos los casos son iguales. De acuerdo con Rafael Gómez, abogado especializado en temas inmobiliarios, el simple hecho de que haya ocurrido un terremoto no modifica automáticamente las obligaciones del contrato. Todo depende de las condiciones reales en las que quedó la vivienda y de lo que determinen las evaluaciones técnicas.
¿Un terremoto termina automáticamente el contrato de arrendamiento?
No. Ese es uno de los errores más comunes que suelen aparecer después de una emergencia de este tipo. Según explicó Gómez, el contrato continúa vigente mientras el inmueble siga siendo seguro y apto para el uso para el que fue arrendado. En otras palabras, el terremoto por sí solo no pone fin a la relación contractual.
"Si el inmueble no sufrió daños que impidan su utilización, el contrato continúa normalmente. El temblor solamente tendrá efectos contractuales cuando produzca la destrucción total, la pérdida del uso convenido o reparaciones de tal magnitud que hagan inviable continuar el arrendamiento". Esto significa que ni el propietario ni el inquilino pueden asumir automáticamente que el contrato quedó cancelado únicamente porque hubo un movimiento telúrico.
Si la vivienda quedó destruida, el contrato se acaba
La situación cambia radicalmente cuando el inmueble colapsa o queda completamente destruido. En ese escenario, el contrato de arrendamiento termina por mandato legal porque desaparece el bien que era objeto del acuerdo. Desde ese momento dejan de causarse los cánones futuros, aunque siguen existiendo las obligaciones que estuvieran pendientes antes del desastre.
"El contrato expira por mandato legal, porque desaparece la cosa arrendada. Desde la destrucción total no se siguen causando cánones, aunque permanecen las obligaciones vencidas anteriormente", agrega el experto. Además, cuando la destrucción es consecuencia exclusiva del terremoto, ninguna de las partes sería responsable por incumplimiento contractual ni tendría que asumir sanciones derivadas de la terminación.
¿Qué pasa si la vivienda no se cayó, pero quedó inhabitable?
Este es uno de los escenarios más comunes tras un terremoto de gran magnitud. Puede ocurrir que una estructura permanezca en pie, pero que presente afectaciones tan severas que no sea seguro continuar habitándola. En esos casos, la decisión no depende de percepciones personales sino de conceptos técnicos.
Rafael señala que "si un dictamen técnico o una orden de autoridad acredita que el inmueble no puede destinarse con seguridad al uso para el cual fue arrendado, el arrendatario puede solicitar su terminación sin penalidad". Si el daño es parcial, también existe la posibilidad de negociar una reducción temporal del canon mientras se realizan las reparaciones necesarias.
No toda grieta significa daño estructural
Tras un temblor es normal encontrar fisuras en paredes, techos o acabados. Sin embargo, eso no significa automáticamente que la vivienda esté en riesgo de colapso. El abogado advierte que existe una diferencia importante entre daños superficiales y problemas estructurales: "Una fisura en el pañete, un revestimiento o un muro divisorio no equivale automáticamente a un daño estructural".
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Por esa razón, antes de tomar decisiones drásticas, es fundamental que especialistas realicen una inspección técnica. Los expertos son quienes pueden clasificar la edificación como habitable, de uso restringido, no habitable o en peligro de colapso.
¿Quién determina si una vivienda es segura para vivir tras un terremoto?
Muchas personas creen que la inmobiliaria puede decidir si una edificación presenta o no daños estructurales. Sin embargo, esa función corresponde a profesionales capacitados. "La evaluación debe realizarla un profesional competente, preferiblemente un ingeniero civil con experiencia estructural", dice el experto. En los conjuntos residenciales también entra en juego la administración de la propiedad horizontal, que debe coordinar la revisión de las zonas comunes cuando resulte necesario.
¿Hay que seguir pagando el arriendo?
La respuesta depende del nivel de afectación del inmueble. Si la vivienda desapareció por completo, en teoría dejan de causarse cánones posteriores. Cuando el daño es parcial, puede existir una reducción proporcional del valor del arriendo según las limitaciones que tenga el inmueble durante las reparaciones.
Por el contrario, el simple miedo o la decisión voluntaria de abandonar la vivienda sin respaldo técnico no suspenden automáticamente la obligación de pago. "El simple temor o una salida voluntaria, sin evidencia técnica u orden de evacuación, no suspenden automáticamente el canon". Por eso es clave documentar cualquier situación y dejar constancia escrita de las solicitudes realizadas al propietario o a la inmobiliaria.
¿Se puede abandonar el inmueble y dejar de pagar?
Aunque muchas personas sienten temor después de experimentar un terremoto, abandonar el inmueble de manera unilateral puede generar problemas legales. Gómez recomienda informar inmediatamente cualquier daño, solicitar la inspección correspondiente y tramitar formalmente las peticiones de terminación o ajuste del contrato: "No debería hacerlo únicamente por miedo o por una apreciación personal. Debe reportar inmediatamente los daños, pedir la inspección y solicitar por escrito la terminación o el ajuste del canon".
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Si no existe riesgo comprobado y la decisión de marcharse responde únicamente a una preferencia personal, podrían aplicarse las reglas ordinarias para terminar un contrato de arrendamiento, incluyendo eventuales indemnizaciones o preavisos.
¿Quién debe pagar las reparaciones?
Como regla general, las reparaciones necesarias después de un terremoto corresponden al propietario del inmueble. Incluso daños que normalmente serían considerados menores pueden pasar a ser responsabilidad del dueño cuando tienen origen en una situación de fuerza mayor o caso fortuito, como un temblor. En propiedades horizontales, la copropiedad asume las reparaciones de bienes comunes, mientras que el propietario responde por las áreas privadas. El arrendatario solo tendría responsabilidad cuando el daño sea consecuencia de su actuación o mal uso.
Aunque los terremotos son eventos de fuerza mayor, eso no significa que automáticamente desaparezcan todas las responsabilidades. Si una investigación demuestra que existían problemas previos de mantenimiento, defectos conocidos o fallas estructurales que agravaron los daños, podrían surgir reclamaciones posteriores.
Además, tampoco existe una obligación automática de cubrir gastos de hotel, mudanza o pérdida de bienes personales. Cada situación dependerá de las pruebas disponibles, de las responsabilidades que puedan demostrarse y de las coberturas de seguros existentes.
Los expertos recomiendan actuar con calma y seguir una ruta ordenada. Lo primero es proteger la vida y evitar ingresar a zonas que representen peligro. Luego conviene recopilar fotografías, videos, informes técnicos y cualquier comunicación relacionada con la emergencia. También es importante informar a la inmobiliaria, al propietario, a la administración del conjunto y, cuando sea necesario, a las aseguradoras.
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La documentación será clave para definir posteriormente si procede una reparación, una reducción del canon o incluso la terminación del contrato. Como concluye Rafael Gómez, cada caso debe analizarse de forma particular, pero no puede prevalecer el temor sin previamente analizar los hechos y contar con expertos que nos ayuden a tomar decisiones: "Recordemos que las entidades públicas pueden estar saturadas atendiendo el verdadero foco del desastre".
ÁNGELA URREA PARRA
NOTICIAS CARACOL