¿Qué es la anticresis? Conozca los riesgos de la modalidad de 'empeño' de vivienda en Colombia

La anticresis es una figura legal poco conocida en gran parte de Colombia, pero su mal uso en algunas regiones se está convirtiendo en el drama de cientos de familias. Esta modalidad, también llamada “empeño”, consiste en un acuerdo mediante el cual una persona entrega una suma de dinero a otra a cambio del usufructo de un bien inmueble por un tiempo determinado.

Al finalizar el plazo pactado, el inmueble debe ser restituido a su propietario y el dinero devuelto íntegramente a quien lo entregó. Sin embargo, Séptimo Día conoció casos en los que esta práctica, creada como una alternativa legal, habría sido utilizada para cometer presuntos engaños que dejaron a decenas de ciudadanos sin sus ahorros.

¿Qué es y cómo funciona un contrato de anticresis?

El contrato de anticresis está regulado por el artículo 2458 del Código Civil colombiano. Según el abogado especialista en derecho civil, Jorge Orlando León, esta figura permite que quien recibe el inmueble se “beneficie”, mientras que la otra parte obtiene una cantidad de dinero con el compromiso de restitución. Además, en regiones como Nariño, es un método tradicionalmente escuchado desde hace décadas para facilitar el acceso a vivienda o capital.

El drama de las familias en Pasto

En la capital de Nariño, las denuncias se centran en Esmeralda Liliana Villota Guerrero, quien acumula 28 procesos en la Fiscalía por delitos como estafa en menor cuantía, falsedad en documento público y abuso de confianza. Una de las víctimas es Ángela Patiño, una regente de farmacia que entregó 44 millones de pesos tras años de trabajo y un préstamo bancario. Ella relató su motivación inicial: "Como no me alcanzaba para comprar mi propio apartamento, pues yo dije: 'Voy a tratar de ahorrar para poder anticresar, luego así tener la cuota inicial'".

El engaño se descubrió cuando la verdadera administradora del apartamento, Janeth, le exigió el desalojo por falta de pago del arriendo por parte de Villota. Según las investigaciones, Villota arrendaba inmuebles a terceros y luego los ofrecía en anticresis como si fueran propios.

Al ser confrontada por las víctimas, Ángela afirmó que “la señora con toda la frescura dijo: no solo a ustedes les debo, a muchas personas. Yo le voy a pagar a usted, doña Janeth. A usted le voy a devolver su dinero'". No obstante, el dinero no ha sido devuelto y las víctimas enfrentan órdenes de restitución judicial.

Casos similares en Pasto incluyen a Camilo, un estudiante de enfermería que entregó 20 millones de pesos, y a Catherine Ordoñez, quien perdió 16 millones bajo la misma modalidad. Catherine describió a la señalada como "una estafadora que no mira sus acciones y como le causa daño a la gente". Otra joven afectada, entregó 20 millones de pesos tras ver un anuncio en redes sociales y terminó recibiendo avisos de desalojo por deudas de arriendo que ella desconocía.

Irregularidades en Duitama

En el departamento de Boyacá, los señalamientos recaen sobre Nidia Amparo Rincón Ortiz, quien enfrenta más de 100 procesos judiciales en diversos juzgados. Uno de los casos más críticos es el de Rogelio Barrera, un técnico de 71 años que entregó 30 millones de pesos. El drama de Rogelio comenzó cuando personal judicial llegó a su vivienda: "Cualquier día, llega personal del juzgado tercero civil que a embargar el apartamento. Entonces, a mí me cogen de sorpresa porque, ¿cómo así que van a embargar el apartamento si yo lo tengo bajo un contrato de anticresis?".

La investigación reveló que Rincón presuntamente hipotecó el inmueble después de haber firmado el contrato con Rogelio y, además, lo anticresó a otras personas. Diana Janet Labrador es una de esas personas, quien entregó 11 millones de pesos por el mismo apartamento donde vivía Rogelio. “Ella optó por nunca volver a responder mis mensajes ni llamadas. Es una estafadora, no es una persona correcta”, denunció.

Por su parte, Jason Robles Fonseca, de 40 años, denunció la pérdida de 30 millones de pesos entregados para una vivienda que nunca le fue terminada ni entregada. Jason afirmó: "Tengo perdidos 30 millones de pesos que eran mis ahorros parte de mis cesantías".

Astrid Yolanda Escamilla, de 52 años, también entregó 20 millones de pesos antes de enterarse de que el apartamento ofrecido estaba embargado. Sobre su situación con Rincón, Astrid declaró: "Terrible lo que ella me hizo a mí. Yo me la he encontrado y ella antes pasa y lo mira uno y se ríe".

¿Qué dicen las señaladas?

El 24 de enero de 2026, el equipo de Séptimo Día entrevistó a Nidia Amparo Rincón sobre las múltiples denuncias y procesos en su contra. Ella calificó las acusaciones como una mentira, asegurando que los procesos no están activos: "No, sí estuvieron, pero ya se arreglaron".

Sobre el caso de Rogelio Barrera, admitió que hipotecar un bien ya comprometido en anticresis fue una falta: "Hay que solucionarle a él...". Asimismo, afirmó que para solucionar el caso de otros afectados, ha propuesto la entrega de lotes de terreno. Aunque reconoce que no poseen licencias de construcción: "Nadie le está diciendo que ahí puede construir... son para que los vendan".

Finalmente, pidió perdón públicamente: "Yo les pido disculpas y que me perdonen si de todas maneras los herí, los engañé". A diferencia de los otros casos en Pasto, Esmeralda Liliana Villota no respondió a los llamados ni fue posible localizarla.

Expertos y legisladores coinciden en que la antigüedad de la norma facilita estos abusos. El senador Jairo Alberto Castellanos señaló que, aunque la figura existe para un fin lícito, requiere una actualización legislativa urgente debido al alto número de personas perjudicadas. Castellanos se comprometió a revisar el tema desde el Congreso: "Seguramente el Congreso tiene que entrar a legislar, porque ya son muchos casos en los cuales gente de bien viene siendo perjudicada".

Por ahora, las víctimas en ambas regiones esperan que avancen los procesos penales por presuntos delitos como estafa agravada y captación ilegal de dinero. Mientras las investigaciones siguen su curso, la incertidumbre y la angustia continúan marcando sus vidas.

Para muchos, como Ángela Patiño, la pérdida va más allá de lo económico: “Para algunos serán solo 44 millones; para mí son muchos años de trabajo. Habérselos entregado a una señora malintencionada es muy duro, la verdad”.

Diana Janet Labrador comparte el mismo anhelo: “Que me devuelva el dinero para poder ir a hablar con los bancos, negociar con ellos y terminar esta pesadilla”.

Para estas familias, esta figura legal creada como alternativa de vivienda terminó, según los denunciantes, convertida en un mecanismo que puso en riesgo su patrimonio y la tranquilidad de decenas de hogares.

*Este texto fue realizado con colaboración de un asistente de IA y editado por un periodista que utilizó las fuentes idóneas y verificó en su totalidad los datos. Cuenta con información y reportería propia de Séptimo Día.