La discusión sobre el alcance de las cuotas de administración en propiedades horizontales volvió a la agenda pública luego del incremento del salario mínimo para 2026 y de diversas inquietudes de residentes y administradores sobre posibles ajustes automáticos basados en ese aumento o en el comportamiento del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Ante ese escenario, los ministerios de Trabajo y de Vivienda, Ciudad y Territorio emitieron la Circular Externa Conjunta 0028 de 2026, cuyo objetivo es aclarar cómo se deben fijar estos cobros dentro del régimen de propiedad horizontal en Colombia.
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Según las dos carteras, la estructura legal vigente, especialmente la Ley 675 de 2001, define que la asignación y modificación de las cuotas de administración es una competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios, que actúa con base en el presupuesto aprobado cada año. La circular recuerda que ningún indicador económico externo puede usarse como criterio automático para ajustar el valor de la cuota.
¿Quién define el aumento en la cuota de administración?
La Circular Externa Conjunta 0028 de 2026 expone tres definiciones clave:
- Las cuotas no están atadas al salario mínimo, por lo que el incremento anual del salario mínimo no puede convertirse en parámetro directo para modificar el monto que pagan los copropietarios.
- Las cuotas no están atadas al IPC, lo que significa que la inflación tampoco puede ser usada como referencia automática para realizar incrementos.
- La única instancia que puede fijar valores o incrementos es la Asamblea General de Copropietarios, siempre sustentada en el presupuesto anual del edificio o conjunto.
El documento señala que las inquietudes surgieron debido a reportes de aumentos que varios residentes consideraron desproporcionados, los cuales fueron justificados por administradores con base en el alza del salario mínimo o en el comportamiento reciente de la inflación. La circular aclara que ninguna de esas razones constituye causa directa para modificar el valor de las cuotas. "El Ministerio del Trabajo y el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio invitan a las copropiedades a realizar análisis detallados de sus presupuestos y convocar asambleas informadas, que garanticen transparencia y proporcionalidad en las decisiones, procuren el beneficio y la seguridad de sus residentes y aseguren la sostenibilidad financiera de los conjuntos", resaltó el Gobierno.
La circular insiste en que cualquier ajuste debe ser analizado técnicamente. Sugiere que las administraciones elaboren informes financieros claros que permitan a los copropietarios evaluar costos, necesidades y proyecciones. Las asambleas deben tomar decisiones informadas, guiadas por criterios de sostenibilidad y equilibrio presupuestal del conjunto, y no por expectativas generadas por los incrementos del salario mínimo o por el dato del IPC. Además, la circular alienta a los conjuntos a convocar reuniones bien documentadas, con alternativas de análisis y revisiones internas sobre los costos de funcionamiento y el comportamiento financiero del edificio o conjunto.
ÁNGELA URREA PARRA
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