Apartamentos en primer piso: ¿la ley los obliga a pagar el mantenimiento del ascensor?

En los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal en Colombia, uno de los debates más frecuentes gira en torno al pago del mantenimiento de los ascensores. Este tema se vuelve especialmente sensible cuando involucra a los propietarios de apartamentos ubicados en el primer piso, quienes suelen considerar que no están obligados a asumir ese gasto porque no utilizan el servicio. Sin embargo, la respuesta a este interrogante no es tan simple y exige un análisis detallado de la Ley 675 de 2001 y de la forma como esta se aplica en la práctica.

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¿Propietarios de apartamentos en primer piso deben pagar mantenimiento de ascensores?

La norma que suele citarse en estas discusiones es el parágrafo tercero del artículo 29 de la Ley 675 de 2001. Allí se establece que los propietarios de bienes privados ubicados en el primer piso no están obligados a contribuir a los gastos de mantenimiento de los ascensores cuando no requieren su uso. A primera vista, la regla parece clara. No obstante, como explicó a Noticias Caracol Rafael Gómez, abogado especializado en derecho inmobiliario, “si uno analiza lo que dispone el parágrafo tercero del artículo 29 de la Ley 675 del 2001, a pesar de ser claro, se vuelve prácticamente inaplicable, salvo en ciertos tipos de conjunto muy específicos”.

De acuerdo con este abogado, la dificultad está en la excepción que contiene la misma norma. Aunque el artículo abre la puerta a una exoneración, también señala que esta no aplica si, a pesar de que el apartamento esté en el primer piso, el propietario necesita utilizar el ascensor para acceder a cualquier otro bien, ya sea privado o común. En palabras de Gómez, la ley establece que “si a pesar de que el apartamento quede en el primer piso, requieren utilizar el ascensor para acceder a cualquier zona, estarían obligados a hacer ese pago”.

¿Qué pasa cuando el parqueadero está en el sótano?

Este punto es clave para entender por qué, en la mayoría de los edificios actuales, los propietarios del primer piso terminan pagando el mantenimiento del ascensor. En la práctica, la mayoría de los conjuntos residenciales cuentan con zonas comunes ubicadas en pisos diferentes al primero. Entre ellas se encuentran parqueaderos en sótanos, cuartos de basuras, terrazas, salones comunales, gimnasios, saunas, jacuzzis o zonas infantiles. Incluso cuando estos espacios no se utilizan de manera frecuente, el hecho de que existan y estén ubicados en otros niveles implica que el acceso puede requerir el uso del ascensor.

Gómez pone ejemplos concretos para ilustrar esta situación. Señala que, aunque una persona decida no usar el ascensor por costumbre, eso no cambia la obligación legal. “Si usted es muy deportista y baja al sótano por las escaleras, lo siento, su parqueadero está ubicado en otro nivel, tiene que contribuir”. Lo mismo ocurre, según explica, con las zonas sociales ubicadas en pisos altos: “El día que las quiera utilizar va a tener que hacer uso del ascensor”.

Desde esta perspectiva, el debate que se da en muchas asambleas de copropietarios surge, en gran medida, del desconocimiento de la norma. Gómez sostiene que “el debate siempre es desde el desconocimiento, porque entonces toda la gente del primer piso dice alguna vez, cuando se le hace caro el mantenimiento, ‘¿yo por qué tengo que pagar si yo nunca lo uso?’”. Sin embargo, la ley no se basa en el uso cotidiano o en la voluntad personal de utilizar el ascensor, sino en la posibilidad objetiva de necesitarlo para acceder a bienes del conjunto.

La exoneración prevista en la ley, según el análisis del abogado, aplica únicamente en situaciones muy particulares. Se trataría de conjuntos donde absolutamente todas las zonas comunes y privadas estén ubicadas en el primer piso y no existan sótanos, terrazas, ni ningún otro espacio en niveles diferentes. Gómez explica que esto podría darse en algunos proyectos antiguos de vivienda de interés social, donde había edificaciones sin ascensor, sin parqueaderos subterráneos y sin zonas comunes elevadas. En esos casos, la norma sí podría tener aplicación real.

En los edificios modernos, con diseños verticales y múltiples áreas comunes distribuidas en distintos niveles, la excepción pierde vigencia práctica. Incluso el acceso a un bien de uso exclusivo o privado, ubicado fuera del primer piso, como un depósito o un parqueadero, sería suficiente para generar la obligación de contribuir al mantenimiento del ascensor.

Este análisis también abre la puerta a otros debates dentro de la propiedad horizontal. Gómez menciona, por ejemplo, la discusión que se ha presentado con algunos locales comerciales externos que cuestionan el pago de ciertos costos de administración, como la vigilancia. Aunque la ley no prevé reglas específicas para todos estos escenarios, el principio general de contribución a los gastos comunes sigue siendo el eje central del sistema.

Este texto fue realizado con colaboración de un asistente de IA y editado por un periodista que utilizó las fuentes idóneas y verificó en su totalidad los datos. Cuenta con reportería propia de Noticias Caracol.

ÁNGELA URREA PARRA
NOTICIAS CARACOL