Declaran ilegal regla a propietarios en conjuntos residenciales: administración no lo puede prohibir

En Colombia, la vida en propiedad horizontal está regulada por un marco legal que busca garantizar la convivencia pacífica, el respeto por los derechos individuales y la adecuada administración de los bienes comunes. La Ley 675 de 2001, que rige este régimen, ha sido durante años el principal instrumento normativo para definir las relaciones entre copropietarios, inquilinos y administradores. Sin embargo, algunos pronunciamientos han puesto en evidencia prácticas que, aunque comunes, resultan contrarias a la ley y vulneran derechos fundamentales.Una de estas prácticas es la prohibición de ingreso a parqueaderos privados por parte de la administración del conjunto residencial, como medida coercitiva ante la mora en el pago de las cuotas de administración. Esta acción ha sido recientemente declarada ilegal, lo que marca un precedente importante en la interpretación de los derechos de propiedad en el contexto de la propiedad horizontal.¿Qué dice la ley en Colombia sobre el ingreso a parqueaderos privados?La Ley 675 establece que los bienes privados, como los apartamentos y parqueaderos de dominio exclusivo, son propiedad del titular y no pueden ser objeto de restricciones arbitrarias por parte de la administración. En su artículo 3, la ley define la propiedad horizontal como una forma especial de dominio que combina la propiedad exclusiva sobre bienes privados con la copropiedad sobre bienes comunes.Asimismo, el artículo 18 de la misma ley señala que los propietarios deben usar sus unidades privadas conforme a su destinación y respetar el reglamento de propiedad horizontal. No obstante, el uso de bienes privados no puede ser condicionado al cumplimiento de obligaciones económicas, como el pago de cuotas de administración.¿Qué pueden restringir los administradores?La ley sí permite que, en caso de incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, se restrinja el uso de bienes comunes no esenciales. Esto incluye, por ejemplo, el acceso a salones sociales, gimnasios, piscinas o zonas recreativas. Sin embargo, no se puede restringir el uso de bienes esenciales ni de propiedad privada, como el parqueadero exclusivo del propietario.El parqueadero de dominio exclusivo no puede ser restringido por la administración ni por la asamblea de copropietarios, incluso si el propietario se encuentra en mora con el pago de las expensas comunes. Esto se debe a que el parqueadero, al igual que el apartamento, es parte del derecho de propiedad del titular, y su uso no puede ser condicionado por deudas económicas.La jurisprudencia constitucional ha sido clara en proteger los derechos de los propietarios frente a prácticas abusivas. En la Sentencia T-595 de 2003, la Corte Constitucional estableció que la restricción del uso de bienes privados como medida de presión para el pago de deudas es contraria al orden constitucional, ya que vulnera el derecho de propiedad y el debido proceso.Además, la Sentencia T-333 de 2018 reafirmó que los órganos de administración de la propiedad horizontal están sujetos al respeto de los derechos fundamentales, y que los propietarios pueden acudir a la acción de tutela cuando consideren vulnerados sus derechos por decisiones arbitrarias de la administración.¿Qué debe hacer la administración ante la mora?La administración tiene herramientas legales para exigir el pago de las cuotas de administración. Puede iniciar procesos de cobro jurídico, aplicar intereses moratorios (hasta una y media vez el interés bancario corriente, según la ley), y publicar la lista de deudores en zonas comunes, siempre que se respete la dignidad y el derecho a la intimidad del propietario.Lo que no puede hacer es impedir el ingreso al parqueadero, al apartamento, o restringir el uso de bienes esenciales como el ascensor, el citófono, la portería o el acceso de visitantes. Estas medidas, además de ilegales, pueden generar conflictos graves de convivencia y exponer al conjunto a demandas judiciales.¿Cuál es la diferencia entre parqueaderos privados y de uso común?Es importante distinguir entre los parqueaderos de dominio exclusivo y los de uso común o para visitantes. En el caso de los parqueaderos comunes, la administración sí puede establecer restricciones de uso, siempre que estén contempladas en el reglamento de propiedad horizontal y se respeten los principios de proporcionalidad y razonabilidad.Por el contrario, los parqueaderos privados están amparados por el derecho de propiedad, y su uso no puede ser limitado por la administración, ni siquiera por decisión de la asamblea de copropietarios. Esta distinción ha sido reiterada por expertos en derecho inmobiliario y por la jurisprudencia constitucional.Otro aspecto fundamental es el respeto al debido proceso en la imposición de sanciones. La Ley 675, en su artículo 60, establece que las sanciones deben ser impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, y no por el administrador. Además, el propietario debe tener la oportunidad de ejercer su defensa, presentar pruebas y apelar la decisión.La imposición de sanciones sin este procedimiento constituye una violación al derecho de defensa y puede ser objeto de nulidad. Por ello, los administradores deben actuar con prudencia y ajustarse estrictamente a lo establecido en la ley y en el reglamento interno del conjunto. ÁNGELA URREA PARRANOTICIAS CARACOL

Declaran ilegal regla a propietarios en conjuntos residenciales: administración no lo puede prohibir

La administración tiene herramientas legales para exigir el pago de las cuotas de administración, pero hay ciertas prácticas que no se pueden realizar, según la ley en Colombia. Ojo a este dato.

¿Qué dice la ley en Colombia sobre el ingreso a parqueaderos privados?

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