Ojo a este 'truco' legal: ¿puede un inquilino adueñarse de una casa en la que lleva varios años?

En Colombia, miles de ciudadanos que con esfuerzo han logrado adquirir sus casas o lotes, o aquellos que los heredaron tras el trabajo de toda una vida familiar, están enfrentando una pesadilla legal que pone en vilo su patrimonio: inquilinos y hasta desconocidos que buscan apropiarse de sus bienes inmuebles utilizando presuntamente una figura jurídica diseñada para otro propósito.Séptimo Día conoció casos donde se han destapado graves denuncias. Muchos afirmaron que hay un vacío legal que permite a personas inescrupulosas despojar a los legítimos dueños o herederos de sus propiedades.Al parecer, se estarían aprovechando del proceso declarativo de pertenencia (o prescripción adquisitiva de dominio), una herramienta legal que, según los denunciantes y expertos consultados, como el abogado Cristian Villarreal, han señalado que existen personas que "utilizan los procesos de pertenencia de manera fraudulenta para buscar la posesión de bienes inmuebles de forma ilícita con una ocupación ilícita", dijo.Este panorama no solo genera angustia en los dueños, sino que exige una comprensión profunda de esta figura legal, pues los afectados aseguran que la ley les da muchas garantías a los inquilinos y pocas para los propietarios.¿Qué debe tener en cuenta con el proceso de pertenencia?La posibilidad de que un inquilino o cualquier persona que ocupe un inmueble reclame su propiedad de forma legal se sustenta en el proceso declarativo de pertenencia. Esta figura, contemplada en el Código Civil, permite reconocer como propietarios a quienes hayan poseído un bien como dueños y señores durante un tiempo determinado y cumpliendo ciertos requisitos. Sin embargo, algunos propietarios afectados aseguran que hay casos en los que los demandantes manipulan pruebas o inventan historias para intentar quedarse con bienes ajenos.Existen dos tipos principales de prescripción adquisitiva de dominio: la ordinaria y la extraordinaria. Para esta última, el demandante debe demostrar una posesión continua durante 10 años y acreditar actos de dominio como el pago de impuestos, la realización de mejoras o el mantenimiento del inmueble. Aun así, es un juez civil quien, tras admitir la demanda y evaluar documentos, pruebas y testigos, decide a cuál de las partes le asiste la razón.Villarreal advirtió, además, que si se comprueba mala fe o intento de engañar a las autoridades, podrían iniciarse acciones penales por delitos como invasión de tierras, fraude procesal o daño en bien ajeno.Familia vive una pesadilla con inquilinos en BogotáHéctor Rubiano Torres, de 76 años, un agricultor oriundo de Turmequé, Boyacá, compró su casa de dos pisos en el barrio Jorge Eliécer Gaitán de Bogotá en 1984, con "ahorros y dinero de la venta de unas tierras". Él mantenía la propiedad en arriendo, ya que seguía viviendo en la finca.En 2009, Héctor arrendó la casa a Armando Alaguna, quien se mudó con su pareja, María Leonilde Lozano. El contrato de arrendamiento se firmó el 31 de agosto de ese año. Durante mucho tiempo, los pagos se hicieron de forma cumplida, y las hijas de Rubiano incluso vivieron en un apartamento en el tercer piso desde 2017.Pero la situación se deterioró a partir de 2022, cuando las hijas de Héctor, Lizeth y Maribel, comenzaron a escuchar rumores preocupantes: “Mi papá le llegaban rumores de que ellos estaban diciendo que la casa era de ellos y que ellos se querían quedar con la casa”. Tras dejar de pagar el arriendo, se negaron a desocupar la casa.A pesar de las múltiples solicitudes de Héctor, los inquilinos no entregaron la casa. Cuando Lizeth acompañó a su padre para pedir el desalojo, ellos respondieron que no le iban a dar la casa y que "iban a vender lo que sea con tal de tener la casa de mi papá".El drama se profundizó luego de que María Leonilde interpuso, en marzo de 2025, un proceso declarativo de pertenencia por prescripción extraordinaria. “¿Qué manifiesta ella? Que ella lleva 30 años al frente del bien inmueble, donde ejerce ánimo de dueña y señora del mismo”, afirmó Mario Leonel Colmenares, abogado que representa a Héctor Rubiano en el proceso.El equipo de Séptimo Día abordó a la pareja para preguntarles sobre su acción legal. Armando Alaguna, al ser cuestionado sobre el contrato de arrendamiento, afirmó: "No sé. Esos son contratos. Están demandados con los contratos porque los contratos son chimbos", y admitió que no compró la propiedad.Además, se refirió al dueño de la casa y sus hijas, mencionando que “ese señor conmigo fue bien, pero las hijas son unas pecuecas”. Por otro lado, María Leonilde se negó a responder.Ante la batalla legal, el propietario Héctor Rubiano ha sufrido grandes pérdidas. Aseguró que tuvo que vender la finca en Turmequé, donde vive actualmente, para poder financiar la defensa. Su proceso de restitución del inmueble está actualmente suspendido, esperando el fallo del juez sobre la demanda de pertenencia de la inquilina.Adulta mayor lucha por no perder lote heredadoDora Alicia Bohórquez Contreras, de 68 años, residente en Ciudad Bolívar, Bogotá, vive una situación similar. Su padre, Martín Bohórquez, compró la casa y el lote anexo en 1980. El lote permaneció cerrado por años porque su padre "pensaba construir ahí, pero él ya los años no le daban para construir".Tras el fallecimiento de su padre en el año 2000, Dora siguió viviendo en la casa. En 2009, un conocido le facilitó el arriendo del lote a Gilberto Rodríguez, quien buscaba un lugar para un negocio de chatarra. El contrato, firmado en 2009, estipulaba una renta mensual de $150.000 pesos.Sin embargo, los pagos se detuvieron a los pocos meses. Gilberto Rodríguez se excusaba diciendo que "no tenía, que eso estaba malo, que no rentaba, que la chatarra no recogía nada”. Con el tiempo, Gilberto comenzó a modificar el lote sin permiso, usándolo como parqueadero y construyendo una habitación.En marzo de 2024, Gilberto Rodríguez falleció. Dora esperaba recuperar su lote, pero su pareja, Gloria Marlén Urrego, le salió “con el cuento que cómo íbamos a arreglar”. Dora, al iniciar un proceso de restitución del inmueble en diciembre de 2024, se encontró con una contrademanda de pertenencia interpuesta por Gloria Marlén.Gloria Marlén Urrego consultada por Séptimo Día, confirmó la demanda y alegó que su acción fue una "contrademanda" porque Dora la había demandado por arriendos. Sin embargo, al preguntarle si Gilberto compró o alquiló el terreno, ella afirmó: "No sé qué negocios tendría mi esposo". Y aunque dijo que no sabía si el terreno se compró o alquiló, insistió en su presencia constante: "Yo desde 16 de diciembre del 2009 vivo acá, soy la que abro, soy la que cierro".Dora lamentó que “no es justo porque los padres de uno trabajaban duro para dejarle tal vez algo a uno para que otra persona venga y se aproveche”.Preocupante ‘truco’ legalEstos casos evidencian una preocupante tendencia: personas que, supuestamente, están utilizando el proceso de pertenencia para despojar a los propietarios legítimos, sean dueños directos o herederos. La estrategia consiste en simular una posesión con “ánimo de dueño” durante el tiempo que exige la ley, incluso cuando existe un contrato de arrendamiento vigente o cuando el verdadero propietario cuenta con escrituras, certificados y ha cumplido con el pago de impuestos.Por ahora, estos casos siguen siendo analizados por distintos jueces, quienes tendrán que fallar en derecho para decidir el destino de estos inmuebles.

Ojo a este 'truco' legal: ¿puede un inquilino adueñarse de una casa en la que lleva varios años?

Decenas de dueños aseguran que sus propiedades están en riesgo por inquilinos inescrupulosos que estarían usando el proceso de pertenencia para adueñarse de inmuebles. Séptimo Día conoció los casos.

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