¿Puede volverse dueño de una vivienda tras más de 10 años como inquilino? Abogado experto lo explica

En Colombia, existe una creencia extendida según la cual una persona que ha habitado una vivienda como inquilino durante más de una década podría adquirir derechos de propiedad sobre el inmueble. Esta idea, aunque popular, carece de sustento jurídico. La confusión suele surgir por la existencia de la figura jurídica denominada prescripción adquisitiva de dominio, también conocida como usucapión.

Esta permite que una persona adquiera la propiedad de un bien inmueble si ha ejercido posesión sobre él durante un tiempo determinado, cumpliendo ciertos requisitos legales. Sin embargo, ser inquilino no equivale a ser poseedor con ánimo de dueño, lo cual es un requisito esencial para que opere esta figura.

El abogado Rafael Gómez, especialista en derecho inmobiliario, explicó este tema en Noticias Caracol: "Lo primero que hay que aclarar es que en Colombia nadie se convierte en propietario por ser arrendatario durante 10 años. Las formas de adquirir la propiedad se resumen en la sigla PATOS: Prescripción, Accesión, Tradición, Ocupación y Sucesión por causa de muerte. En este caso, la confusión viene de la figura de la prescripción adquisitiva de dominio, que sí contempla plazos de 10 años (sin justo título), pero con requisitos muy distintos a ser un buen y longevo arrendatario".

¿Qué es la prescripción adquisitiva?

La prescripción adquisitiva está regulada por el Código Civil colombiano, en sus artículos 2518 a 2534. Esta figura permite que una persona que ha poseído un bien inmueble de manera pública, pacífica, continua e inequívoca, pueda solicitar ante un juez que se le reconozca como propietario, siempre que el verdadero dueño no haya ejercido acciones legales para recuperar el bien en el tiempo estipulado. Existen dos tipos de prescripción:

• Prescripción ordinaria: requiere justo título (por ejemplo, un contrato de compraventa no perfeccionado) y buena fe. El plazo es de 5 años para bienes inmuebles.
• Prescripción extraordinaria: no requiere título ni buena fe, pero exige 10 años de posesión bajo condiciones estrictas.

¿Puede un arrendatario alegar prescripción?

La respuesta es no, salvo que se haya producido una interversión de la tenencia, es decir, que el arrendatario haya dejado de reconocer al propietario y haya comenzado a actuar como dueño. Esto implica no pagar arriendo, asumir el pago de impuestos, realizar mejoras sustanciales, participar en decisiones comunitarias como propietario, entre otros actos que demuestren el ánimo de señor y dueño.

Rafael Gómez lo resume así: "Para que alguien logre adquirir un inmueble por prescripción, debe demostrar ante un juez que, durante ese tiempo, actuó como verdadero dueño: no pagar arriendo, desconocer al arrendador, hacerse cargo de los impuestos, realizar reparaciones, participar en asambleas como poseedor, en fin, comportarse ante la sociedad como señor y dueño. Si esto no ocurre, y lo que existe es un contrato de arrendamiento con pagos regulares, nunca podrá prosperar la pretensión de convertirse en propietario, al menos por esta vía".

La Corte Suprema de Justicia ha sido clara en múltiples fallos: la mera tenencia derivada de un contrato de arrendamiento no permite adquirir el dominio por prescripción. En un caso reciente, la Sala de Casación Civil negó la pretensión de pertenencia de un ciudadano que había habitado un inmueble por más de 20 años, pero bajo contrato de arriendo. El tribunal concluyó que no se había demostrado el elemento volitivo de la posesión, es decir, el ánimo de dueño.

¿Qué dice la Ley 820 de 2003?

La Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, establece claramente que el contrato de arrendamiento es un acuerdo entre partes donde el arrendador concede el uso del inmueble a cambio de un pago. Este contrato reconoce la propiedad del arrendador, lo que impide que el arrendatario pueda alegar posesión con ánimo de dueño.

Además, la ley contempla mecanismos para proteger al propietario en caso de incumplimiento, como la restitución del inmueble mediante procesos judiciales que, gracias a reformas procesales, pueden resolverse en menos de seis meses.

¿Qué pasa si el inmueble no está arrendado?

Aquí sí puede existir un riesgo real. Si un inmueble está abandonado, sin contrato de arriendo ni vigilancia, y una persona lo ocupa y actúa como dueño durante más de 10 años, podría iniciar un proceso de prescripción adquisitiva extraordinaria. Este fenómeno ocurre con mayor frecuencia en zonas rurales, municipios pequeños o en casos donde los propietarios han fallecido sin dejar herederos conocidos.

El experto lo advierte: “Sucede, aunque parezca increíble, que el desdén por una propiedad podría dar pie (no estando arrendado), a que alguien se aproveche de esa coyuntura, y cumpla las condiciones para ‘prescribir un inmueble’, lo cual se ve con más frecuencia en las zonas rurales, los municipios pequeños, ¿o por qué no?, en aquellos amigos o conocidos de personas sin sucesores conocidos”.

¿Qué deben hacer los propietarios?

La recomendación principal es mantener la formalidad en los contratos de arrendamiento. Trabajar con inmobiliarias afiliadas a gremios como Fedelonjas o Lonja de Propiedad Raíz de Santander garantiza contratos sólidos y respaldo jurídico. Además, contar con pólizas de cumplimiento de aseguradoras como Seguros Comerciales Bolívar permite activar procesos de restitución en caso de incumplimiento. Cada pago de arriendo, cada renovación de contrato, reafirma la propiedad del arrendador y elimina cualquier posibilidad de que el arrendatario pueda alegar prescripción.

La idea de que un inquilino puede convertirse en propietario por haber vivido más de 10 años en una vivienda es un mito urbano, sin respaldo legal en el sistema jurídico colombiano. La propiedad está protegida por el contrato de arrendamiento y por las leyes vigentes, siempre que se mantenga la formalidad y se ejerzan los derechos correspondientes.

Como bien lo señala Rafael Gómez: "El arrendatario que cumple con su contrato, lejos de acercarse a ser dueño, reafirma la titularidad del propietario con cada pago". En definitiva, el tiempo no convierte al inquilino en dueño, y la única vía legítima para adquirir un inmueble sigue siendo la compra, la herencia o, en casos excepcionales, la prescripción adquisitiva bajo condiciones muy específicas.

ÁNGELA URREA PARRA
NOTICIAS CARACOL