Proyecto del Gobierno busca disminuir precios de viviendas de interés social: ¿en cuánto quedarían?

En respuesta a la creciente preocupación por el acceso a la vivienda en Colombia, el Gobierno Nacional ha publicado un proyecto de decreto que busca transformar radicalmente las condiciones de comercialización de la Vivienda de Interés Social (VIS). Esta iniciativa surge como una medida de urgencia ante el impacto que el incremento del salario mínimo ha tenido sobre el precio final de los inmuebles, alejando a miles de familias de la posibilidad de adquirir casa propia.

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Reducción de los topes de venta del segmento VIS

El cambio más significativo radica en la disminución del tope máximo legal para que una vivienda sea catalogada como de Interés Social. Actualmente, el límite es de 150 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). Con el incremento proyectado del salario mínimo para el año 2026 del 23 por ciento, una vivienda de 150 salarios pasaría de costar 213 millones de pesos en 2025 a 262 millones de pesos en 2026.

Para contrarrestar este encarecimiento, el Gobierno propone reducir este tope a 135 salarios mínimos. Con esta modificación, el valor de la vivienda se situaría en aproximadamente 236 millones de pesos, lo que representa un alivio directo en el precio de venta para el consumidor final.

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Desindexación del salario mínimo

Históricamente, el precio de la vivienda VIS ha estado atado (indexado) a los aumentos anuales del salario mínimo. Esto significa que, si el salario sube significativamente, el precio de la vivienda que una familia está pagando en cuotas también aumenta de forma proporcional hasta el momento de la escrituración.

El decreto tiene como propósito central desvincular o desindexar el costo de la vivienda de estos incrementos anuales. Esto busca evitar que los compradores se vean sorprendidos por alzas súbitas que no pueden cubrir con sus ingresos o ahorros programados.

Obligación de establecer precios fijos en pesos colombianos

Un cambio para las constructoras es la exigencia de definir el precio total del inmueble de manera expresa en pesos colombianos desde el inicio del negocio. Según el borrador, al momento de la separación del inmueble o la firma de la promesa de compraventa, el valor debe quedar estipulado claramente en moneda nacional.

Lo más importante de este punto es que dicho valor no podrá ser modificado ni atado a futuros incrementos del salario mínimo. Esta medida proporciona seguridad jurídica y financiera al comprador, quien sabrá exactamente cuánto debe pagar sin depender de variables macroeconómicas externas.

Alcance y cobertura de la medida

Es fundamental aclarar que esta normativa no tendrá carácter retroactivo. La medida cobijará a:

• Nuevas separaciones de vivienda.
• Nuevas promesas de compraventa.
• Compras posteriores a la expedición del decreto.

Por el contrario, el decreto no aplica para aquellas personas que ya compraron su vivienda, que ya firmaron su promesa de compraventa o cuyos negocios inmobiliarios ya se encuentran en ejecución bajo las normas anteriores.

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El problema que se busca resolver: el drama de los desistimientos

La necesidad de este decreto se sustenta en cifras alarmantes del sector constructor. Según datos de Camacol, en 2025 más de 25.000 familias se vieron obligadas a desistir de la compra de su vivienda, principalmente por no lograr completar el dinero necesario ante los aumentos de precio.

El desfase financiero es evidente, mientras que el precio de una vivienda de 150 SMMLV aumentó cerca de 49 millones de pesos debido al ajuste salarial, los subsidios estatales y de cajas de compensación solo se incrementaron entre 5 y 9 millones de pesos. Esta brecha obliga a los ciudadanos a buscar préstamos bancarios más altos en un entorno de intereses elevados, lo que genera una gran incertidumbre financiera.

Debates y desafíos legales

A pesar de la intención gubernamental, expertos citados en las fuentes advierten sobre posibles vicios de legalidad en la estrategia. Se argumenta que el valor máximo del tope de la vivienda debe fijarse a través de una ley y no mediante un decreto, lo que podría llevar a que la medida sea demandada o "tumbada" en instancias judiciales, explicó Luis Felipe Henao, exministro de Vivienda. El gobierno, por su parte, sostiene que el borrador ha pasado por las revisiones jurídicas correspondientes antes de ser publicado para comentarios.

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*Este texto fue realizado con colaboración de un asistente de IA y editado por un periodista que utilizó las fuentes idóneas y verificó en su totalidad los datos. Cuenta con información y reportería propia de Noticias Caracol.