Lo que debe ahorrar para acceder a crédito de vivienda de interés social (VIS) en 2026: precios

El incremento de los precios de la vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés prioritario (VIP) al salario mínimo en Colombia genera efectos directos sobre el monto que las familias deben ahorrar para acceder a un crédito hipotecario en 2026. El aumento en 23 % del salario mínimo para ese año, fijado en cerca de $1.750.905 (2.000.000 con el auxilio de transporte), implicó que los topes máximos de VIS y VIP tuvieran un incremento equivalente, lo que se refleja en el costo total del inmueble y en lo que las entidades requieren como ahorro previo.

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Precios viviendas de interés social (VIS) 2026

En las principales ciudades como Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Cartagena, Cúcuta y Pereira, el límite de valor para una VIS quedó establecido en 150 SMMLV, lo que equivale a aproximadamente $262.600.000. En municipios del resto del país, donde el tope es de 135 SMMLV, el precio máximo de una VIS se ubica cerca de $235.800.000. Estos cambios representan un aumento de alrededor de $49 millones con respecto a los valores anteriores al ajuste salarial. En el caso de la VIP, el tope se mantuvo en 90 SMMLV, lo que significa un valor máximo de cerca de $157.600.000.

¿Cuánto deberá ahorrar para acceder a un crédito para comprar vivienda de interés social?

Por lo general, bancos y entidades de crédito cubren entre el 70 % y el 80 %, lo que obliga a las familias a contar con un ahorro previo equivalente al 20 % a 30 % del valor del inmueble. Aplicando ese porcentaje al valor de una VIS en ciudades principales, el monto que se debe ahorrar para la cuota inicial oscila entre $52 millones (20 %) y $78 millones (30 %). Fuera de estas urbes, si el precio se sitúa en 135 SMMLV, el ahorro requerido se ubica entre $47 millones y $70 millones. Para una VIP con tope de 90 SMMLV, el ahorro necesario se calcula entre $31 millones (20 %) y $47 millones (30 %), dependiendo del porcentaje financiado.

A estos montos debe agregarse el cálculo de costos adicionales no cubiertos por el crédito, como los gastos notariales, de registro, títulos, avalúos y estudios jurídicos. Estos gastos suelen representar entre 2 % y 5 % del valor total de la vivienda, lo que en cifras absolutas puede traducirse en varios millones de pesos que el comprador debe prever.

Tenga en cuenta, además, que las entidades financieras exigen también demostrar capacidad de pago, historial crediticio estable y un nivel de endeudamiento controlado, elementos esenciales para la aprobación del crédito hipotecario.

Fondo Nacional del Ahorro prestará hasta el 100% para comprar vivienda

El Fondo Nacional del Ahorro (FNA) anunció que, a partir de 2026, podría financiar hasta el 100 % del valor del inmueble, eliminando la barrera de la cuota inicial para beneficiarios que hayan acumulado ahorro en productos como el Ahorro Voluntario Contractual (AVC). Esto representa una nueva vía para quienes no pueden reunir entre $52 y $78 millones, siempre y cuando cumplan los requisitos de ahorro previo. Laura Milena Roa Zeidán, presidenta del FNA, confirmó durante una entrevista con Noticias Caracol que este beneficio será una realidad en el primer trimestre de este año.

Además, el FNA ofrece una línea diseñada especialmente para jóvenes entre los 18 y 28 años denominada Generación FNA o “Jóvenes Propietarios”. Esta alternativa permite financiar hasta el 90 % del valor del inmueble —VIS, VIP o NO VIS— lo que reduce la cuota inicial al 10 %. Además, quienes accedan a este esquema obtienen una reducción de 50 puntos básicos (0,5 %) en la tasa de interés vigente para la cartera, generando una opción de financiamiento más asequible comparada con productos estándar del sector financiero.

Para acceder a este beneficio, los solicitantes deben estar afiliados al FNA (a través de cesantías o ahorro voluntario contractual) y cumplir con el requisito de edad hasta 28 años y 364 días al momento de la radicación del crédito. El programa está dirigido tanto a créditos hipotecarios como a leasing habitacional y ofrece plazos flexibles en UVR (hasta 30 años) o en pesos (hasta 20 años). Estas condiciones buscan facilitar el acceso a la vivienda para la población joven, combinando tasas preferenciales, menores requisitos de ahorro —solo 10 % para cuota inicial— y respaldo institucional.

Los subsidios de vivienda también ajustaron sus montos. Hogares con ingresos de hasta dos salarios mínimos podrán acceder a subsidios hasta 30 SMMLV ($52.527.150), mientras que aquellos con ingresos entre dos y cuatro salarios mínimos podrán recibir 20 SMMLV (equivalente a $35.018.100 de pesos). Estos subsidios son complementarios al ahorro y al crédito, y están disponibles mediante cajas de compensación familiar.

Este texto fue realizado con colaboración de un asistente de IA y editado por un periodista que utilizó las fuentes idóneas y verificó en su totalidad los datos.

ÁNGELA URREA PARRA
NOTICIAS CARACOL