Los bancos en Colombia han desarrollado mecanismos que permiten adquirir inmuebles sin necesidad de contar con el total del valor de compra desde el inicio. Uno de estos mecanismos es el leasing habitacional, una figura que permite habitar una vivienda mientras se realiza el pago mensual de un canon que puede incluir una opción de compra al finalizar el contrato. Bancolombia ofrece esta alternativa bajo condiciones específicas que permiten avanzar hacia la propiedad sin dejar de pagar arriendo.
El leasing habitacional es un contrato de arrendamiento financiero en el que el banco adquiere el inmueble a su nombre y lo entrega al cliente para su uso. El cliente paga un canon mensual durante un plazo determinado, que puede oscilar entre cinco y veinte años. Al finalizar este plazo, el cliente puede ejercer una opción de compra, cuyo valor se pacta desde el inicio del contrato y puede representar entre el 1% y el 20% del valor financiado.
Durante el contrato, el inmueble permanece a nombre de Bancolombia. El cliente puede habitarlo, realizar pagos mensuales, solicitar modificaciones en el plazo, cambiar la fecha de pago, hacer abonos extraordinarios o incluso subarrendarlo con autorización previa.
Requisitos para acceder al leasing habitacional de Bancolombia
Para solicitar el leasing habitacional en Bancolombia, se deben cumplir ciertos requisitos:
- Tener ingresos desde un salario mínimo mensual legal vigente (SMMLV).
- Presentar documentos como cédula, certificación laboral, extractos bancarios y otros que serán solicitados por el asesor.
- Evaluar la vivienda que se desea financiar, ya sea nueva, usada o sobre planos.
- Ser cliente de Bancolombia. Si no lo es, debe abrir una cuenta de ahorros o registrarse con el leasing aprobado.
Una vez entregada la documentación, Bancolombia realiza un estudio gratuito de capacidad crediticia. Si el resultado es favorable, se emite una carta de aprobación que tiene una vigencia de hasta 18 meses, sujeta a condiciones de ratificación. El leasing habitacional no familiar de Bancolombia permite financiar vivienda No VIS (vivienda que supera el valor máximo establecido para vivienda de interés social), ya sea nueva, usada o sobre planos. Esta modalidad está diseñada para quienes desean habitar el inmueble o utilizarlo como inversión. El contrato puede ser cedido a un tercero sin costos notariales o de escrituración.
Tasas de interés del leasing habitacional
Las tasas de interés varían según el tipo de proyecto y el origen de la financiación:
- 10% efectivo anual (EA) para proyectos financiados por Bancolombia.
- 11% EA para proyectos no financiados por Bancolombia.
- 12% EA para vivienda usada.
El banco puede financiar hasta el 90% del valor comercial del inmueble. Esto significa que el cliente debe contar con al menos el 10% como cuota inicial. Por ejemplo, si el inmueble cuesta $200 millones, Bancolombia puede financiar hasta $180 millones, y el cliente debe aportar $20 millones. Además, quienes reciben su nómina en Bancolombia pueden acceder a un descuento de 1% sobre la tasa pactada.
¿Cómo quedarían las cuotas del leasing habitacional Bancolombia?
Para ilustrar cómo serían las cuotas, se puede usar el simulador de crédito de Bancolombia. Supongamos que se desea financiar una vivienda de $250 millones, con un plazo de 20 años y una opción de compra del 20%. Si se financia el 80% del valor, es decir, $200 millones, y se aplica una tasa del 11% EA, el canon mensual aproximado sería de $1.991.803,12. Este valor puede variar según el plazo, la tasa pactada, el valor de la opción de compra y otros factores. A continuación, Noticias Caracol le comparte cómo sería el plan de pagos tanto del primer año como del último año del crédito:
Primer año
| Mes | Cuota mensual | Abono a capital | Abono a intereses | Seguro vida | Seguro terremoto | Saldo deuda |
|---|
| 1 | $1.991.803,12 | $244.884,35 | $1.746.918,76 | $1.873,33 | $464,10 | $199.755.115,65 |
| 2 | $1.991.803,12 | $247.023,32 | $1.744.779,80 | $1.873,33 | $464,10 | $199.508.092,33 |
| 3 | $1.991.803,12 | $249.180,96 | $1.742.622,15 | $1.873,33 | $464,10 | $199.258.911,37 |
| 4 | $1.991.803,12 | $251.357,46 | $1.740.445,66 | $1.873,33 | $464,10 | $199.007.553,91 |
| 5 | $1.991.803,12 | $253.552,96 | $1.738.250,15 | $1.873,33 | $464,10 | $198.754.000,94 |
| 6 | $1.991.803,12 | $255.767,65 | $1.736.035,47 | $1.873,33 | $464,10 | $198.498.233,30 |
| 7 | $1.991.803,12 | $258.001,67 | $1.733.801,44 | $1.873,33 | $464,10 | $198.240.231,62 |
| 8 | $1.991.803,12 | $260.255,21 | $1.731.547,90 | $1.873,33 | $464,10 | $197.979.976,41 |
| 9 | $1.991.803,12 | $262.528,44 | $1.729.274,68 | $1.873,33 | $464,10 | $197.717.447,97 |
| 10 | $1.991.803,12 | $264.821,52 | $1.726.981,60 | $1.873,33 | $464,10 | $197.452.626,46 |
| 11 | $1.991.803,12 | $267.134,62 | $1.724.668,49 | $1.873,33 | $464,10 | $197.185.491,83 |
| 12 | $1.991.803,12 | $269.467,94 | $1.722.335,18 | $1.873,33 | $464,10 | $196.916.023,90 |
| Total año | $23.901.637,44 | $3.083.976,10 | $20.817.661,28 | $22.479,96 | $5.569,20 | $196.916.023,90 |
Último año
| Mes | Cuota mensual | Abono a capital | Abono a intereses | Seguro vida | Seguro terremoto | Saldo deuda |
|---|
| 1 | $1.991.803,12 | $1.778.679,21 | $213.123,90 | $1.873,33 | $464,10 | $22.621.299,26 |
| 2 | $1.991.803,12 | $1.794.215,25 | $197.587,86 | $1.873,33 | $464,10 | $20.827.084,00 |
| 3 | $1.991.803,12 | $1.809.887,00 | $181.916,12 | $1.873,33 | $464,10 | $19.017.197,00 |
| 4 | $1.991.803,12 | $1.825.695,62 | $166.107,49 | $1.873,33 | $464,10 | $17.191.501,38 |
| 5 | $1.991.803,12 | $1.841.642,33 | $150.160,78 | $1.873,33 | $464,10 | $15.349.859,05 |
| 6 | $1.991.803,12 | $1.857.728,33 | $134.074,78 | $1.873,33 | $464,10 | $13.492.130,71 |
| 7 | $1.991.803,12 | $1.873.954,83 | $117.848,28 | $1.873,33 | $464,10 | $11.618.175,88 |
| 8 | $1.991.803,12 | $1.890.323,07 | $101.480,05 | $1.873,33 | $464,10 | $9.727.852,81 |
| 9 | $1.991.803,12 | $1.906.834,27 | $84.968,84 | $1.873,33 | $464,10 | $7.821.018,54 |
| 10 | $1.991.803,12 | $1.923.489,70 | $68.313,42 | $1.873,33 | $464,10 | $5.897.528,84 |
| 11 | $1.991.803,12 | $1.940.290,60 | $51.512,52 | $1.873,33 | $464,10 | $3.957.238,25 |
| 12 | $3.991.803,12 | $3.957.238,25 | $34.564,87 | $1.873,33 | $464,10 | $0,00 |
| Total año | $25.901.637,44 | $24.399.978,46 | $1.501.658,91 | $22.479,96 | $5.569,20 | $0,00 |
El simulador permite ajustar estos parámetros y obtener una estimación más precisa. También se puede comparar con un crédito hipotecario tradicional, que requiere una cuota inicial más alta (generalmente del 30%) y genera gastos de escrituración desde el inicio.
Cómo solicitar un leasing habitacional para comprar vivienda pagando arriendo
El proceso se puede realizar en línea o en oficinas físicas. Los pasos son los siguientes:
- Análisis de opciones: el cliente revisa las alternativas disponibles, puede hacerlo también en el portal Tu360Inmobiliario de Bancolombia.
- Estudio de crédito: se entrega la documentación requerida y se realiza el análisis de capacidad de pago.
- Aprobación: si el estudio es favorable, se emite una carta de aprobación.
- Notificación del inmueble: se informa la dirección y se entregan documentos como matrícula inmobiliaria, nombre del proyecto, constructora, parqueadero, entre otros.
- Avalúo comercial: un perito valida el inmueble y determina su valor.
- Validación jurídica: un abogado revisa los documentos legales del inmueble.
- Escrituración y registro: se firma el contrato en notaría. Bancolombia firma como propietario y el cliente como locatario.
- Desembolso: se realiza el desembolso del valor financiado.
- Pago del canon: el cliente inicia el pago mensual del canon, que puede realizar por diferentes medios y ajustar la fecha de pago.
Seguros obligatorios
Durante el contrato, el cliente debe contar con dos seguros:
- Seguro de incendio y terremoto: cubre daños por siniestros, alojamiento temporal y reformas menores. Se renueva automáticamente y se incluye en la cuota mensual.
- Seguro de vida deudor: cubre la deuda en caso de fallecimiento o incapacidad total y permanente. También incluye cobertura por suicidio y homicidio desde el inicio de la póliza.
El leasing habitacional permite disminuir la base gravable para el cálculo de retención en la fuente, debido a los intereses pagados por la obligación financiera. También ofrece flexibilidad para realizar modificaciones al contrato sin costo adicional, como ampliación o disminución de plazo, recálculo de cuota, inscripción de débito automático, entre otros. Es importante tener en cuenta que el valor de la opción de compra influye en el canon mensual. Si se pacta una opción de compra alta (por ejemplo, 20%), el canon mensual será más bajo. Si se pacta una opción baja (por ejemplo, 1%), el canon mensual será más alto.
¿En qué se diferencia el leasing habitacional del crédito hipotecario?
El crédito hipotecario tradicional requiere una cuota inicial más alta (alrededor del 30%) y genera gastos notariales y de escrituración desde el inicio. En cambio, el leasing habitacional permite iniciar el proceso con una cuota inicial menor y aplazar los gastos de escrituración hasta el final del contrato. Ambas opciones tienen ventajas y desventajas. El leasing habitacional puede ser más accesible para quienes no cuentan con el total de la cuota inicial, mientras que el crédito hipotecario permite tener la propiedad a nombre del comprador desde el inicio.
ÁNGELA URREA PARRA
NOTICIAS CARACOL
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