El aumento del canon de arriendo en Colombia no se aplica de forma generalizada cada 1 de enero ni depende exclusivamente de la decisión del propietario. En los contratos de vivienda urbana existe una regulación específica que establece cuándo puede hacerse el reajuste, cuál es el porcentaje máximo permitido y qué requisitos deben cumplirse para que el incremento sea válido. Estas reglas están contenidas en la Ley 820 de 2003, que sigue siendo la norma vigente para este tipo de contratos.
Para 2026, el incremento máximo autorizado para los arriendos de vivienda urbana está determinado por la inflación anual registrada durante 2025. Según los datos reportados por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), el Índice de Precios al Consumidor (IPC) cerró 2025 en 5,10 %, porcentaje que sirve como límite para los reajustes que se realicen durante 2026. Por esta razón, algunos arrendatarios comenzarán a recibir incrementos desde agosto de 2026, mientras que otros deberán esperar hasta meses posteriores, dependiendo de la fecha de inicio de su contrato o del último reajuste aplicado.
¿A quiénes les aumentará el arriendo desde agosto de 2026?
Las personas que tendrán un incremento en el canon de arrendamiento desde agosto de 2026 son aquellas cuyos contratos de vivienda urbana cumplan 12 meses bajo el mismo valor del arriendo durante ese mes. La ley establece que el reajuste solo puede realizarse una vez transcurra un año completo con el mismo canon. Por ejemplo, si un contrato fue firmado en agosto de 2025 y desde entonces no ha tenido modificaciones en el valor del arriendo, el propietario podrá realizar el reajuste a partir de agosto de 2026.
Lo mismo ocurre con los contratos que tuvieron su último incremento durante agosto de 2025. En consecuencia, el aumento no dependerá de la fecha calendario del año sino de la fecha específica en la que comenzó el contrato o se aplicó el último ajuste autorizado.
Cuál es el incremento máximo de arriendo permitido en 2026
El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 señala que el arrendador puede incrementar el canon en una proporción que no supere el 100 % del IPC del año calendario inmediatamente anterior. Para los reajustes que se hagan durante 2026, el porcentaje máximo permitido es del 5,10 %.
Esto significa que un arriendo de $1.000.000 podría aumentar hasta $51.000 mensuales, llevando el nuevo canon a $1.051.000. De igual manera, un arriendo de $1.500.000 podría incrementarse hasta $76.500, para un nuevo valor de $1.576.500. No obstante, el propietario también puede aplicar un porcentaje inferior al IPC. Lo que la norma prohíbe es superar ese límite cuando se trate de contratos de vivienda urbana.
Tenga en cuenta que el incremento no se realiza de manera automática. La legislación exige que el arrendador informe al arrendatario el nuevo valor del canon y la fecha desde la cual comenzará a cobrarse. La comunicación debe realizarse por los mecanismos previstos en la ley o mediante los canales acordados en el contrato de arrendamiento. Si no se cumple con este requisito, el aumento podría carecer de efectos frente al arrendatario hasta que exista una notificación válida.
La norma aplica únicamente para vivienda urbana
Es importante tener en cuenta que estas reglas corresponden a los contratos de arrendamiento destinados a vivienda urbana regulados por la Ley 820 de 2003. Los contratos de locales comerciales, oficinas, bodegas o inmuebles con destinaciones distintas pueden estar sujetos a condiciones diferentes establecidas entre las partes.
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Este texto fue realizado con colaboración de un asistente de IA y editado por un periodista que utilizó las fuentes idóneas y verificó en su totalidad los datos. Cuenta con información y reportería propia de Noticias Caracol.
ÁNGELA URREA PARRA
NOTICIAS CARACOL
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